CAPÍTULO V- MANUTENÇÃO NA PRÁTICA

 

A manutenção predial é um conjunto de ações essenciais para garantir o funcionamento eficiente, seguro e econômico de um Condomínio. Trata-se de ações planejadas e realizadas regularmente, que abrangem desde pequenas reparações até intervenções técnicas mais complexas, segmentadas em manutenção preventiva, corretiva e preditiva, desempenhando papel crucial na valorização do patrimônio, segurança dos Condôminos e convivência harmoniosa.

 

MÓDULO 1: MANUTENÇÃO PREDIAL E DE EQUIPAMENTOS

 

Objetivo: Destacar a importância da manutenção em prédios, abordando suas características, equipamentos e normas de segurança aplicáveis.

 

A manutenção predial não é um custo, mas sim investimento estratégico em termos de segurança, valorização do patrimônio e satisfação dos Condôminos. Ao implementar um programa de manutenção eficiente, o Condomínio assegura a convivência harmoniosa, funcionamento adequado dos sistemas e a prevenção de problemas futuros.

 

Além disso, promove a sustentabilidade ao evitar desperdícios de recursos e reduzir o impacto ambiental.

 

Tópico 1 – Importância e Benefícios da Manutenção.

 

Objetivo: Explicar o papel essencial da manutenção para o funcionamento eficiente e seguro do Condomínio.

 

Porque a manutenção é indispensável.

• Garantia de Segurança:

• Proteção de Vidas: sistemas como elevadores, instalações elétricas, hidráulicas e dispositivos de segurança (extintores, alarmes e saídas de emergência) necessitam de inspeções regulares para evitar riscos de acidentes;
• Prevenção de Desastres: a manutenção predial ajuda a identificar falhas antes que se tornem problemas graves, como incêndios, vazamentos de gás ou alagamentos.

• Funcionamento Eficiente:

• Redução de Interrupções: equipamentos bem conservados funcionam de forma contínua, evitando transtornos como falhas em bombas de água, portas automáticas ou sistemas de iluminação;

• Otimização de Recursos:

• Manutenções regulares diminuem o consumo de energia e água, garantindo eficiência operacional e menor impacto ambiental.

• Economia:

• Redução de Custos com Reparos: atuação preventiva fica menos custosa do que arcar com custos de reparos emergenciais ou substituições inesperadas de equipamentos;
• Prolongamento da Vida Útil dos Equipamentos: cuidados adequados garantem maior durabilidade de itens como elevadores, tubulações, sistemas de segurança e climatização.

• Valorização do Patrimônio:

• Aparência e Funcionalidade: Condomínio bem conservado reflete cuidado e zelo, aumentando a atratividade para futuros Condôminos e investidores;
• Prevenção de Degradação: falhas negligenciadas podem causar deteriorações estruturais, desvalorizando o imóvel.

• Conformidade Legal:

• Cumprimento de Normas Técnicas garantindo que o Condomínio esteja em conformidade evitando riscos, como as da ABNT- Associação Brasileira de Normas Técnicas e Legislações Específicas, evitando multas e penalidades.

MÓDULO 2: ESTRATÉGIAS DE MANUTENÇÃO

 

Tópico 1 – Tipos de Manutenção.

 

Objetivo: Apresentar conceitos, aplicações e benefícios das diferentes estratégias de manutenção, ajudando na escolha da abordagem mais eficiente para o Condomínio.

 

Estratégias de manutenção diferem em sua abordagem para lidar com falhas e prevenir interrupções, sendo elas:

 

Manutenção Corretiva:

 

Realizada após a ocorrência de uma falha ou problema, com o objetivo de restaurar o funcionamento normal do equipamento ou sistema. Exemplos: Reparos emergenciais de vazamentos, falhas elétricas ou de portões automáticos danificados.

 

• Características:

• Reativa, ocorre apenas quando há necessidade imediata;
• Não exige planejamento prévio.

• Benefícios:

• Baixo custo inicial e inexistência de planejamento.

• Desvantagens:

• Pode gerar custos elevados em emergências e paralisações prolongadas;
• Impacta negativamente a operação do Condomínio, causando desconfortos ou riscos.

 

Manutenção Preventiva:

 

Realizada de forma planejada e periódica reduzindo a probabilidade de falhas, prolongando a vida útil dos equipamentos. Exemplos: Inspeção de elevadores, limpeza de reservatórios, revisão de equipamentos elétricos.

 

• Características:

• Ativa e sistemática, realizada em intervalos regulares;
• Baseada em cronogramas e checklists;
• Exemplo: Limpeza de reservatórios de água, inspeção de elevadores, revisão de sistemas elétricos e hidráulicos.

• Benefícios:

• Reduz custos a longo prazo, aumentando a vida útil dos equipamentos;
• Garante maior segurança e confiabilidade dos sistemas.

• Desvantagens:

• Exige organização e dedicação de tempo;
• Pode resultar em manutenção desnecessária em equipamentos com pouca criticidade.

 

Manutenção Preditiva

 

Utiliza tecnologias de monitoramento contínuo para analisar o desempenho de equipamentos e prever possíveis falhas antes que ocorram. Exemplos: Análise térmica em quadros elétricos e medição da vibração de motores, identificando desgastes precoces.

 

• Características:

• Proativa e baseada em dados coletados por sensores e análises.

• Benefícios:

• Maximiza a eficiência no uso de recursos;
• Minimiza interrupções e falhas inesperadas.

• Desvantagens:

• Requer maior investimento inicial em tecnologia;
• Depende de equipe técnica capacitada para interpretar os dados.

 

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MÓDULO 3: GESTÃO DOS SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO

 

 

Tópico 1 – Como Organizar a Manutenção Predial

 

Objetivo: Apresentar estratégias para gerir serviços de manutenção.

 

• Elaborar um Plano de Manutenção:

• Listar os equipamentos e instalações que necessitam de manutenção regular;
• Definir cronogramas e priorizar ações preventivas.

• Utilizar Tecnologia:

• Implementar softwares de gestão predial para controlar prazos, registrar inspeções e acompanhar o histórico de manutenções.

• Contar com Profissionais Qualificados:

• Garantir que empresas e técnicos especializados executem as manutenções conforme normas técnicas e boas práticas.

• Registrar e Monitorar:

• Documentar todas as intervenções realizadas para assegurar rastreabilidade e transparência.

 

Tópico 2 – Administração de Equipe Interna

 

Objetivo: Apresentar boas práticas para gerir equipes de manutenção próprias.

 

Criar um plano abrangente para administrar equipe própria de manutenção, segundo os seguintes passos:

 

• Planejamento:

• Organizar as tarefas, dividindo-as em diárias, semanais, mensais, semestrais e anuais, conforme normas existentes, importância e urgência, utilizando ferramentas de gestão de tarefas como Trello ou Asana para monitorar o progresso.

• Distribuir tarefas, alinhando-as de acordo com a especialidade ou habilidade específica dos membros da equipe interna, buscando eficácia e qualidade.
• Treinamento Técnico:

• Oferecer cursos periódicos de atualização de novas tecnologias e métodos de manutenção;

• Promover treinamentos sobre comunicação eficaz, trabalho em equipe e resolução de conflitos.

• Comunicação:

• Utilizar plataformas de comunicação como Microsoft Teams, Slack ou Whatsapp para facilitar troca de informações;
• Programar reuniões regulares para alinhamento e controle das atividades.

• Controle de Qualidade:

• Utilizar indicadores de desempenho (KPIs), indicando tempo de resposta, taxa de conclusão de tarefas e qualidade da obra ou projeto;
• Avaliar resultados, realizando inspeções periódicas, garantindo que padrões de qualidade estão sendo cumpridos.

• Detecção de Problemas Técnicos:

• Identificar anormalidades técnicas, através de canal de comunicação para reporte aberto a todos.

 

Exemplo Prático:

 

• Plano Semanal de Manutenção:

• Segunda-feira: Inspecionar sistemas elétricos;
• Terça-feira: Efetuar limpeza dos filtros do sistema de ar-condicionado;
• Quarta-feira: Verificar vazamentos e ajustar sistemas hidráulicos;
• Quinta-feira: Testar equipamentos de segurança e de emergência;
• Sexta-feira: Remover ferrugens e repintar as grades da piscina.

 

Implementar tais estratégias irá ajudar a equipe interna a ser mais eficiente e produtiva, garantindo adequado funcionamento do Condomínio com tarefas planejadas de forma eficaz.

 

Tópico 3 – Controle de Equipe Externa

 

Objetivo: Apresentar formas para controlar tarefas envolvendo equipes de manutenção terceirizadas (empresas ou profissionais autônomos).

 

• Escolha de Fornecedores:

• Verificar se a empresa/profissional possui as certificações necessárias para o serviço oferecido, garantindo o cumprimento de normas e padrões de qualidade;
• Pesquisar o histórico da empresa/profissional, analisando projetos, trabalhos e avaliações de outros clientes. Empresas com histórico positivo são mais confiáveis;
• Avaliar o custo dos serviços em comparação com o benefício a ser obtido, atentando que nem sempre o mais barato é a melhor opção, e um serviço de qualidade representa economia a longo prazo.

• Contratos e SLA- Service Level Agreement (Acordo de Nível de Serviço):

• Certificar-se de que o Contrato de Manutenção e/ou de Prestação de Serviços especifica claramente todos os critérios dos trabalhos;
• Certificar-se que o SLA estabeleça critérios do nível de serviços e prazos.

• Acompanhamento:

• Utilizar softwares CMMS- Computorize Maintenance Management System (Sistema de Gestão de Manutenção), para acompanhar a execução dos serviços. Ferramentas como Fiix ou MaintainX podem ajudar;
• Estabelecer relatórios periódicos dos fornecedores, para monitorar o progresso dos serviços prestados.

• Relacionamento:

• Estabelecer canais de comunicação abertos e eficazes com os fornecedores;
• Efetuar reuniões regulares e de controle com fornecedores;
• Tratar fornecedores como parceiros e não apenas como prestadores de serviço, o que pode melhorar a qualidade do trabalho e a colaboração.

• Resolução de Problemas

• Ter plano de ação para lidar com falhas e não conformidades, incluindo um processo de comunicação imediata e ações corretivas;
• Revisar regularmente o desempenho dos fornecedores e trabalhar em conjunto para melhorar os processos e a qualidade do serviço.

 

Estudo de Caso: Exemplo de Terceirização Bem-Sucedida

 

Certo Condomínio contratou empresa terceirizada para manutenção. Inicialmente, eles enfrentaram alguns problemas com tempos de resposta. Após estabelecer um SLA- Acordo de Nível de Serviço claro e implementar um sistema de monitoramento, o desempenho melhorou significativamente. Com reuniões mensais constantes, conseguiram manter um relacionamento positivo e uma manutenção eficiente.

 

Seguindo essas práticas, é possível controlar de maneira eficaz equipes de manutenção terceirizadas, garantindo serviços de qualidade.

 

MÓDULO 4: ROTINAS DE MANUTENÇÃO

 

 

Tópico 1 – Inspeções Diárias

 

Objetivo: Promover a importância de verificações diárias para manter o funcionamento e segurança do Condomínio.

 

• O que inspecionar:

• Funcionamento de iluminação nas áreas comuns;
• Checagem de bombas hidráulicas e sistemas de água;
• Observação de sinais de infiltrações ou vazamentos;
• Verificação básica de elevadores (painéis, portas e nível);
• Funcionamento dos sistemas de segurança (câmeras, alarmes).

• Organização e registros:

• Checklists diários das tarefas;
• Registro de ocorrências e ações imediatas.

• Dicas práticas:

• Criar rotina de inspeção diária;
• Adotar aplicativos ou planilhas para controle das atividades.

 

Tópico 2 – Inspeções Quinzenais

 

Objetivo: Apresentar itens que exigem atenção quinzenal e que complementam as inspeções diárias.

 

• O que inspecionar:

• Painéis elétricos e disjuntores;
• Bombas de recalque e sistemas de pressurização.
• Extintores e hidrantes, não ultrapassando prazos de vencimento e garantindo lacres intactos e acessibilidade;
• Drenos e grelhas em áreas externas, garantindo suas limpezas.

• Organização e registros:

• Checklists quinzenais das tarefas;
• Registro de ocorrências e ações imediatas.

• Dicas práticas:

• Criar uma rotina de inspeção no início, e fim do turno.
• Adotar aplicativos ou planilhas para controle das atividades;
• Quando requerido, envolver profissionais especializados.

 

Tópico 3 – Inspeções Mensais

 

Objetivo: Abordar atividades que exigem planejamento mensal.

 

• O que inspecionar:

• Iluminação de emergência e alarmes de incêndio, realizando testes completos;
• Limpeza de caixas de gordura e esgoto;
• Equipamentos de ar-condicionado e filtros;
• Vazamentos em telhados e calhas, prevenindo problemas em chuvas.

• Organização e registros:

• Checklists mensais das tarefas;
• Registro de ocorrências e ações imediatas.

• Dicas práticas:

• Criar rotina de inspeção quinzenal;
• Adotar aplicativos ou planilhas para controle das atividades;
• Quando requerido, envolver profissionais especializados nas atividades.

 

Tópico 4 – Inspeções Semestrais e Anuais

 

Objetivo: Relacionar atividades que exigem planejamento semestral e anual.

 

• O que inspecionar semestralmente:

• Sistemas de combate a incêndio (sprinklers, mangueiras, alarmes);
• SPDA- Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas;
• Reservatórios de água potável, efetuando limpezas completas.

• O que inspecionar anualmente:

• Laudos e Certificados AVCB, SPDA e de manutenção predial vigentes, renovando os a vencer ou urgentemente os vencidos;
• Estrutura do prédio, em termos de rachaduras, pisos e fachadas;
• Sistemas de gás, atualizando certificações;

• Organização e registros:

• Criar checklists semestrais e anuais registrando ocorrências.

• Dicas práticas:

• Criar uma rotina de inspeção diária;
• Adotar aplicativos ou planilhas para controle das atividades;
• Envolver profissionais especializados nas atividades, quando requerido.

 

Tópico 5 – Pequenos Reparos

 

Objetivo: Orientar a realização de pequenos reparos, melhorando o funcionamento e a aparência do Condomínio, promovendo economia ao evitar chamados técnicos desnecessários.

 

• Substituição de lâmpadas e antigos reatores:

• Identificar tipos de lâmpadas (LED, fluorescentes, incandescentes) e reatores;
• Substitui-las com segurança ao manuseá-las;
• Descartar de forma adequada o material substituído.

• Troca de torneiras, sifões e pequenos ajustes em encanamentos:

• Identificar vazamentos simples;
• Ajustar conexões de encanamentos soltos ou com pequenos vazamentos.

• Correção de problemas simples em fechaduras e dobradiças:

• Lubrificar dobradiças ruidosas;
• Ajustar portas que não fecham corretamente;
• Trocar cilindros de fechaduras.

 

Kit básico para reparos rápidos:

 

• Chave de fenda (cabo reto e Phillips);
• Alicate universal;
• Martelo;
• Trena;
• Fita isolante e fita veda-rosca;
• Chave inglesa;
• Lanterna.

 

Quando Acionar Profissionais Especializados:

 

• Ao identificar problemas estruturais, como infiltrações e rachaduras, ou sistemas elétricos inoperantes;
• Ao notar riscos de segurança na execução de reparos (exemplo: Sistemas de Controle de Acesso intermitentes ou Sistemas Hidráulicos com vazamentos internos);
• Em situações que exijam ferramentas ou conhecimentos técnicos específicos.

 

Exemplos de casos:

 

• Curto-circuito ou falha em quadros de energia;
• Reparo em sistemas hidráulicos pressurizados;
• Manutenção de sistemas eletrônicos (exemplo: câmeras de CFTV, portões automáticos).

 

Importante: para a realização de pequenos reparos, é fundamental seguir normas de segurança, como desligar a energia antes de manusear equipamentos elétricos e usar luvas e óculos de segurança.

 

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